Chuyển nhượng là việc chuyển quyền sở hữu hoặc sở hữu các loại tài sản hợp pháp, bao gồm cả bất động sản sang cho cá nhân, tổ chức nào đó theo thỏa thuận. Thỏa thuận này thường sẽ được lưu dưới dạng hợp đồng.
Nếu bạn cần tìm hiểu sâu hơn chuyển nhượng là gì thì hãy tiếp tục theo dõi bài viết. Batdongsan.com.vn sẽ giúp bạn nắm được quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất, và những lưu ý để giao dịch diễn ra an toàn, đảm bảo đúng quy định pháp luật.
Nắm được các quy định mới nhất trong quy trình chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp các nhà đầu tư hạn chế tối đa mọi rủi ro có thể gặp phải; đảm bảo các giao dịch theo đúng trình tự, đúng quy định pháp luật.
Chuyển nhượng hiểu đơn giản là việc chúng ta trao lại cho cá nhân hoặc tổ chức nào đó tài sản của bản thân. Trong đó, người được chuyển nhượng sẽ có quyền sở hữu và thụ hưởng đầy đủ các quyền lợi mà chủ sở hữu trước đó được thụ hưởng.
Đôi khi trên một số văn bản người ta có thể gọi là “chuyển dịch” (thường trong lĩnh vực kinh tế) hoặc “sang nhượng” (thường trong lĩnh vực bất động sản) thay cho chuyển nhượng.
Ngoài ra nếu bạn đang thắc mắc chuyển nhượng tiếng Anh là gì thì trên các văn bản chính thống từ này sẽ được dịch là “transfer”. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được dịch là “Contract for transfer of land use rights”.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi pháp lý có thể được thực hiện bởi cá nhân hoặc một tổ chức nào đó dành cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Cụ thể trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên được chuyển nhượng sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền đối với mảnh đất nói trên một cách hợp pháp.
Các quyền này bao gồm quyền sở hữu và quyền thu các nguồn lợi khác thuộc về mảnh đất của bên chuyển nhượng.
Lưu ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay có thể bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, các loại công trình xây dựng, sinh hoạt đi kèm theo mảnh đất đó. Nhà ở và công trình sinh hoạt ở đây có thể bao gồm nhà riêng, chung cư,…
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bao gồm cả nhà ở và tài sản đi kèm đất
Mở rộng thêm, người được chuyển nhượng vẫn có đầy đủ quyền sở hữu tài sản đi kèm mảnh đất như cây trồng lâu năm, tường rào, giếng nước,… Bạn cũng có quyền với bất động sản liền kề tương tự như chủ sở hữu trước đây.
Đặc biệt, khác với nhà ở, khi chuyển nhượng đất đai, chúng ta gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất như đối với quyền sở hữu nhà ở.
Lý do là vì theo điều 4 Luật Đất đai năm 2018, tuy toàn dân sở hữu đất đai nhưng vẫn do Nhà nước quản lý. Từ đó Nhà nước trao lại cho người dân quyền sử dụng đất (quyền sử dụng, cho thuê hoặc chuyển nhượng). Như vậy văn bản chứng minh quyền hợp pháp của chủ sở hữu với mảnh đất của mình gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản đi kèm mảnh đất đó.
Theo Luật Đất đai đã chỉnh sửa và bổ sung năm 2018 thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được Pháp luật công nhận khi thỏa mãn các điều kiện sau đây:
– Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận và nhất trí giữa hai bên là bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng).
– Bên được chuyển nhượng có nghĩa vụ phải thanh toán một khoản tiền mặt nhất định theo thỏa thuận ban đầu cho bên chuyển nhượng. Trong một số trường hợp hai bên có thể thống nhất không cần thanh toán hoặc thanh toán bằng các lợi ích hợp pháp khác tùy theo.
– Bên chuyển nhượng giao mảnh đất cùng các quyền với mảnh đất này cho bên được chuyển nhượng theo đúng quy định hiện hành của Pháp luật.
– Thỏa thuận chuyển nhượng của hai bên phải được ký kết khi giao dịch. Giao dịch chuyển nhượng cần được thực hiện tại các văn phòng công chứng theo điều 167 Luật Đất đai. Giao dịch cần được ghi và lưu lại dưới dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có xác nhận của văn phòng công chứng đó.
Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận và nhất trí giữa các bên
Nhìn chung hợp đồng chuyển nhượng là một trong những dạng hợp đồng dân sự phổ biến. Các bên liên quan sẽ thể hiện sự thống nhất theo thỏa thuận về việc xác lập, chuyển đổi hoặc kết thúc các quyền lợi, nghĩa vụ dân sự của mình.
Hợp đồng chuyển nhượng trong bất động sản cũng tương tự như các hợp đồng chuyển nhượng bình thường. Trong đó đối tượng chuyển nhượng của các bên sẽ là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các loại tài sản đi kèm mảnh đất đó. Ngoài ra hợp đồng cũng ghi chép một số thỏa thuận khác có liên quan đến quá trình chuyển nhượng giữa hai bên tham gia chuyển nhượng.
Như đã nói ở trên, tại Việt Nam Nhà nước sẽ quản lý đất đai. Toàn dân được Nhà nước giao đất để sử dụng hoặc cho thuê đất theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất ban đầu cũng có thể chuyển giao cho người khác, tổ chức khác miễn là phù hợp với quy định chung của Luật đất đai.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản ghi lại thỏa thuận giữa các bên, trong đó có ghi rõ bên chuyển nhượng sẽ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên được chuyển nhượng. Ngoài ra, hợp đồng cũng là văn bản xác minh bên được chuyển nhượng đã thanh toán đầy đủ số tiền mà bên chuyển nhượng yêu cầu để có quyền sử dụng mảnh đất.
Đối tượng chính của hợp đồng chuyển nhượng sẽ là quyền sử dụng đất đai do Nhà nước công nhận cho bên chuyển nhượng theo đúng quy định của Luật Đất đai.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản ghi lại thỏa thuận giữa các bên
Nội dung cơ bản của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bao gồm các nội dung như sau:
Lưu ý, trong một số trường hợp hợp đồng có thể đề là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên nếu bên chuyển nhượng có bàn giao cả nhà hoặc công trình sinh hoạt nói chung thì cần để hợp đồng là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”.
Trong một số trường hợp quá trình chuyển nhượng bất động sản chỉ dừng lại đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng trên mảnh đất đã có. Đơn cử như trường hợp bên chuyển nhượng đang thuê đất của Nhà nước thì chỉ có quyền có xây dựng nhà hoặc xưởng sản xuất trên diện tích đất ấy.
Theo đó, bên chuyển nhượng có quyền bán, tặng hoặc làm tài sản thừa kế tài sản gắn với đất thuê này (điều 114 Luật đất đai). Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất theo mục đích và thời hạn như với chủ cũ. Trong trường hợp này bên chuyển nhượng chỉ có thể làm Hợp đồng chuyển nhượng tài sản cố định.
Vậy hợp đồng dành cho trường hợp tài sản cố định được chuyển nhượng là gì? Bạn vẫn có thể coi đây là loại Hợp đồng mua bán nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng,… Lý do là vì theo điều 163 Luật Dân sự 2005 thì quyền sở hữu nhà ở là tài sản được phép giao dịch hợp pháp.
Dạng hợp đồng chuyển nhượng tài sản cố định (nhà ở hoặc công trình xây dựng) thường bao gồm một số nội dung quan trọng như sau:
Lưu ý, hợp đồng mua bán nhà ở (chuyển giao quyền sở hữu tài sản) có thể được thực hiện đối với cả nhà ở có sẵn hoặc nhà đang xây dựng, nhà sẽ xây dựng trong tương lai.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cố định đi kèm đất có thể bao gồm cả nhà ở sẽ hình thành trong tương lai
Hiện nay căn cứ vào loại đất và người có quyền sở hữu mảnh đất mà chúng ta có thể xác định xem mảnh đất này có được phép chuyển nhượng hay không:
– Các cá nhân hoặc tổ chức đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất nhưng không thu tiền thì không có quyền chuyển nhượng cũng như cho, tặng, bán, thế chấp, góp vốn bằng mảnh đất đó. Đồng thời khi Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất này thì cần có văn bản thông báo từ trước cho bên đang được cấp quyền sử dụng đất (Điều 173 Luật đất đai).
– Tuy tổ chức kinh tế thuộc trường hợp trên nhưng có nộp tiền thuê đất, sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản đi kèm đất (Điều 174 Luật đất đai).
– Riêng đối với một số đơn vị hành chính sự nghiệp công lập có tự chủ về tài chính đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê có thể chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này. Thế nhưng quá trình chuyển nhượng cần phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước quản lý đất đai tại địa phương bằng văn bản hợp quy.
– Các cá nhân đã được Nhà nước giao đất theo định mức hoặc cho thuê đất và đã thu toàn bộ tiền thuê thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng hợp pháp mảnh đất đó (Điều 179 Luật đất đai).
– Cá nhân và các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất nhưng thu tiền hàng năm thì không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.
Ngoài việc tìm hiểu chuyển nhượng là gì, các điều kiện chuyển nhượng đất, bạn cũng cần cập nhật quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất để không bị sai sót, vi phạm về mặt pháp lý.
Theo Luật đất đai năm 2013, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
Hợp đồng này cần đáp ứng điều kiện được công chứng và chứng thực. Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có thể ra văn phòng công chứng để được tư vấn và lập hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó đến văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có mảnh đất để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng đất cần giấy tờ gì? Các giấy tờ hai bên cần chuẩn bị để công chứng hợp đồng chuyển nhượng gồm:
Hồ sơ đã chuẩn bị được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thuộc phòng tài nguyên Môi trường tại địa phương có đất.
Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, nếu chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất thì bên Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực hợp lệ, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:
Theo quy định, từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc.
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ sở hữu thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Cụ thể mức Thuế, phí phải nộp được trình bày chi tiết ở phần dưới)
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được công chứng tại văn phòng công chứng
Hồ sơ sang tên bao gồm các loại giấy tờ sau:
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất tiến hành nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phí chuyển nhượng chính là số tiền bạn cần nộp cho Nhà nước để thực hiện được quy trình Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lệ phí này sẽ do cả hai bên cùng chịu trách nhiệm đóng góp.
| Loại lệ phí | Mức thu |
| Lệ phí công chứng | Hai bên và văn phòng công chứng tự thỏa thuận. |
| Lệ phí trước bạ | Do bên được chuyển nhượng nộp. Cách tính: – Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí) – Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí) Trong đó: – Diện tích đất tính bằng m2 – Giá đất theo bảng giá – Lệ phí = 0,5% |
| Thuế thu nhập cá nhân | Do bên chuyển nhượng nộp. Phí này bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng. |
| Phí cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: | 100.000 VND/lần nếu cấp mới 50.000 VNĐ/lần nếu cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận |
| Phí cấp giấy chứng nhận chỉ có QSDĐ (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) | 25.000 VNĐ/ lần cấp mới 20.000 VNĐ/lần nếu cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận |
| Phí trích lục bản đồ địa chính | 15.000 VND/lần |
| Chứng nhận đăng ký biến động đất đai | 20.000 VND/lần |
Các lệ phí này có thể có chênh lệch giữa các vùng miền, địa phương tuy nhiên sự chênh lệch này không đáng kể.
Minh họa về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên mua bán
Đối với thời hạn nộp lệ phí thì tùy theo sự thỏa thuận của hai bên mà thời hạn chờ nộp thuế, lệ phí sẽ khác nhau. Nếu bên chuyển nhượng nộp thuế thì thời hạn nộp thuế là 10 ngày kể từ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bên chuyển được nhượng nộp thuế thì việc nộp thuế cần phải hoàn thành trước khi làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo điều 95 của Luật Đất đai thì chúng ta phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đi kèm đất nếu có khi có biến động về hai quyền này. Các trường hợp cần đăng ký biến động, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các trường hợp mua bán, cho tặng và thừa kế.
Trong vòng 30 ngày kể từ khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc phân chia tài sản thì cần đăng ký biến động để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu quá thời hạn 30 ngày kể trên thì theo điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt được quy định như sau:
– Tại khu vực nông thôn: Nếu trong vòng 24 tháng mới đăng ký biến động và chuyển nhượng quyền thì phạt hành chính từ 1 – 3 triệu VND. Nếu quá 24 tháng mới thực hiện chuyển nhượng quyền thì mức phạt nâng lên từ 2 – 5 triệu VND.
– Tại khu vực đô thị: Mức phạt sẽ tính gấp đôi so với mức phạt của từng trường hợp tại nông thôn. Lưu ý các khu vực là nội, ngoại thành của thành phố, thị xã, thị trấn đều được áp dụng mức phạt đối với khu vực đô thị. Tuy nhiên hiện nay Nhà nước cho phép phạt hành chính đối với việc chậm trễ chuyển nhượng tối đa là 10 triệu VND/vụ.
Mức phạt nêu trên có áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình và cả các tổ chức.
Trước khi thực hiện nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng đối với bất kỳ loại đất đai và bất động sản đi kèm nào, bạn cũng nên chú ý 4 điều sau:
Hiện nay các loại giấy tờ quan trọng nhất liên quan đến một mảnh đất có thể kể đến như Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sơ đồ mảnh đất trong bản đồ địa chính, các dự án quy hoạch có liên quan đến khu đất,… Bạn nên xác minh xem thông tin về mảnh đất có khớp với thực tế hay không.
Việc này sẽ giúp bạn tránh được việc bị lừa đảo, cắt mất đất hoặc mua nhầm lô đất đang thuộc dự án quy hoạch của địa phương. Lưu ý thêm rằng bạn nên kiểm tra cả loại đất xem đất có phải đất thổ cư hay không rồi mới tiến hành cư trú hoặc xây dựng nhà ở nhé!
>> Xem thêm: Kinh nghiệm mua đất thổ cư cho chiếu mới
Thường thì trước khi thực hiện nhận chuyển nhượng một mảnh đất bạn cần kiểm tra rõ bên chuyển nhượng cho mình có đang sở hữu đầy đủ quyền sử dụng đối với mảnh đất hay không. Đặc biệt xem mảnh đất đang là tài sản riêng hay chung giữa hai vợ chồng. Nếu đồng sở hữu thì việc chuyển nhượng phải có sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan mới được Pháp luật công nhận.
Bạn nên kiểm tra kĩ quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng
Trường hợp một trong số những người sở hữu mảnh đất vắng mặt khi chuyển nhượng thì họ phải gửi giấy ủy quyền có công chứng theo bộ hồ sơ chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, bên nhận chuyển nhượng cũng có thể kiểm tra xem bên chuyển nhượng đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho mảnh đất hay chưa, tuân thủ hợp đồng với bên thứ ba cung cấp điện nước không,… Nếu bên chuyển nhượng chưa thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này thì bạn có quyền yêu cầu họ hoàn thành các nghĩa vụ kể trên rồi mới nhận chuyển nhượng.
Đặc biệt bạn cần xác minh rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đang thuộc diện cầm cố, thế chấp hay đặt cọc hay không.
Một số mảnh đất vẫn rao bán hoặc tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng dù đang phát sinh tranh chấp. Trong trường hợp này hợp đồng nhận chuyển nhượng của bạn sẽ bị tính là vô hiệu. Do đó để tránh tình trạng này bạn nên liên hệ với Ủy ban nhân dân xã, phường và tương đương để xác minh vấn đề này.
Vì số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đi kèm đất là khá lớn nên bạn hãy tiến hành thanh toán qua Ngân hàng để đảm bảo tính an toàn. Việt Nam Đồng nên được ưu tiên sử dụng trong trường hợp này để tránh trường hợp chênh lệch tỷ giá.
Ngay khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng hai bên nên tiến hành nộp thuế ngay theo thỏa thuận ban đầu để tránh bị phạt do nộp thuế, phí chậm.
Trên đây là tổng hợp nội dung tư vấn liên quan đến vấn đề chuyển nhượng là gì, các thông tin liên quan cũng như quy trình, mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất theo quy định nhà nước. Chúc bạn và gia đình sẽ luôn có giao dịch chuyển nhượng suôn sẻ và an toàn!
Hà Linh
