Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về phân khúc hạng sang cho thấy số lượng dự án thuộc loại hình này (giá từ 80 triệu đồng mỗi m2), đang tăng nhanh ở các đô thị loại I, nhất là tại Hà Nội và TP HCM. Cụ thể, 9 tháng đầu năm, phân khúc bất động sản hạng sang chiếm khoảng 25% nguồn cung, trong khi giai đoạn 2019-2020, chỉ chiếm khoảng 11% toàn thị trường.

"Nhà hạng sang đang thế chân phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) vốn đã biến mất khỏi thị trường trong quý vừa qua", báo cáo nêu.

Còn theo dữ liệu về cơ cấu nhà ở tại các thành phố lớn từ chuyên trang Batdongsan, tính cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đến quý III, nguồn cung chung cư bình dân chỉ còn khoảng 1%, trung cấp (giá 35-55 triệu đồng mỗi m2) chiếm 32%, cao cấp (từ 55-80 triệu đồng mỗi m2) chiếm 45%, hạng sang và siêu sang (giá từ 80 triệu đồng mỗi m2 trở lên) chiếm 22%. Trong khi 5 năm trước, phân khúc hạng sang và siêu sang chỉ chiếm khoảng 2-5% tổng nguồn cung.

Cũng theo đơn vị này, nếu chỉ tính riêng nguồn cung mới (mở bán lần đầu), tỷ lệ chung cư hạng sang, siêu sang hiện chiếm hơn 80%. Xét theo khu vực, hơn 67% rổ hàng chào bán mới tại Hà Nội thuộc phân khúc hạng sang, con số này tại TP HCM là 50%.

Hà Nội đang vươn lên dẫn đầu về phát triển bất động sản hạng sang. Theo nghiên cứu từ One Housing - công ty tư vấn bất động sản thuộc Techcombank, nếu năm 2022, tỷ lệ căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ chiếm 36%, đến quý III, phân khúc này đã chiếm 100% thị phần căn hộ mới tại Hà Nội (phân khúc cao cấp 82%, hạng sang 18%). Trong khi đó, căn hộ bình dân chiếm 57% năm 2022, hiện đã "vắng bóng" trên thị trường sơ cấp.

Tương tự, TP HCM vẫn đang có tốc độ tăng trưởng nhà hạng sang mạnh mẽ. Giai đoạn 2017-2018, tỷ trọng nhà ở xa xỉ (giá trên 100 triệu đồng mỗi m2) chỉ chiếm không quá 1-2% nguồn cung. Nhưng từ năm 2021, tỷ trọng này liên tục tăng, chiếm khoảng 39-50% rổ hàng nhà ở của thành phố. Hiện tại, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ TP HCM lên hơn 80 triệu đồng mỗi m2, riêng TP Thủ Đức là gần 100 triệu đồng mỗi m2. Như vậy đa phần rổ hàng mở bán trong quý vừa qua là nhà hạng sang và siêu sang.

Loạt chung cư hạng sang tại TP Thủ Đức, tháng 8/2024. Ảnh: Quỳnh Trần

Lý giải đà tăng trưởng mạnh mẽ của loại hình bất động sản hạng sang, ông Nguyễn Trường Anh, Trưởng bộ phận nghiên cứu công ty Knight Frank Việt Nam, cho rằng Việt Nam nằm trong nhóm các quốc gia đang phát triển có tiềm lực mạnh. Cùng với tốc độ tăng trưởng GDP, tầng lớp nhà giàu Việt cũng liên tục được mở rộng.

Ông dẫn chứng, báo cáo của Công ty New World Wealth (Nam Phi) và hãng cố vấn di cư đầu tư Henley & Partners (Thụy Sĩ), chỉ ra tốc độ tăng triệu phú USD của Việt Nam nhanh nhất thế giới trong giai đoạn 2013-2023, dự báo tăng gấp đôi trong thập kỷ tới. Tầng lớp trung lưu, thượng lưu gia tăng đồng nghĩa với nhu cầu về các sản phẩm bất động sản hạng sang gia tăng.

Cùng với đó, nhu cầu bất động sản hạng sang tại Việt Nam sẽ tăng đáng kể nhờ nhóm khách hàng là nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và kiều bào tăng mua căn hộ. Họ quan tâm nhờ các cải cách về quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tạo môi trường thân thiện hơn. Các dự án mở rộng đường cao tốc, metro và sân bay đang cải thiện khả năng kết nối, giúp gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực đô thị mới nổi.

Ngoài ra, theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, sức hấp dẫn của phân khúc này còn được biểu hiện qua khả năng sinh lời ổn định. Trong những năm qua, giá bất động sản hạng sang chỉ tăng khó giảm. Hiện nay, giá bán căn hộ này tại Việt Nam đã tiệm cận thế giới, trung bình từ 130-180 triệu đồng mỗi m2. Dù không dành cho số đông, thanh khoản của bất động sản hạng sang vẫn rất tích cực. Tỷ lệ hấp thụ của loại hình này trong 9 tháng qua đạt 64%.

"Nhiều khách hàng chấp nhận trả thêm tiền chênh chỉ để sở hữu các sản phẩm hạng sang giới hạn hay có vị trí vàng trong dự án" theo VARS.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết lượng người tìm mua chung cư hạng sang, siêu sang trong năm nay có xu hướng tăng trưởng mạnh. Đặc biệt không chỉ ở TP HCM, Hà Nội mà còn lan ra các đô thị ngoài vùng lõi như Hưng Yên, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai... Trong đó, nhà đầu tư Hà Nội dẫn đầu với tỷ lệ người tìm kiếm chung cư hạng sang, siêu sang chiếm 43%, TP HCM chiếm 33%.

Dự đoán về hướng phát triển sắp tới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhìn nhận câu chuyện lợi nhuận sẽ tiếp tục là yếu tố chính thúc đẩy các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án tập trung nhiều hơn đến loại hình này. Việc phát triển các dự án bình dân, trung cấp khó có thể đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí tài chính, chi phí liên quan đến đất đai tăng trong vài năm trở lại đây. Vì vậy doanh nghiệp hướng đến phân khúc đảm bảo yếu tố lợi nhuận tốt hơn.

Còn ông Đinh Minh Tuấn dự báo xu hướng phát triển bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ không co cụm vào vùng lõi trung tâm mà tiếp tục mở rộng ra các vùng phụ cận. Vài năm trở lại đây, khi quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, phân khúc bất động sản này dần lan ra khu vực lân cận, nơi có không gian phát triển lớn hơn là xu hướng tất yếu. Đi kèm với đó sẽ là những yêu cầu gắt gao hơn về chất lượng, tiêu chí xanh, dịch vụ tiện ích.

Các dự án đại đô thị cung cấp những sản phẩm bất động sản hạng sang hiện nay bắt đầu được hình thành và phát triển tại khu vực có vị trí chiến lược - ven sông, với giao thông kết nối thuận tiện, môi trường sống lành mạnh, cơ sở hạ tầng và hệ thống tiện ích từ cao cấp như trung tâm thương mại, nhà hàng, bệnh viện, trường học quốc tế...

Phương Uyên